La location meublée est-elle un bon investissement ? Quel impact peut-elle avoir sur votre fiscalité ? Avant de vous lancer, SECCA vous dit tout sur les statuts de loueur meublé professionnel et non professionnel et les différents régimes de fiscalité possibles.
Vous hésitez à investir dans la location en meublé ? Le statut et la fiscalité de loueur en meublé (LMNP ou LMP) sont compliqués à appréhender ? Pourtant ces locations peuvent vous permettre de vous constituer un capital. Embarquez avec les experts SECCA pour tout savoir sur ce type d’investissement.
Ce que dit la loi sur la location meublée
On appelle location meublée la mise à disposition d’un local d’habitation garni de meubles lorsqu’il comporte tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire (décret n° 2015-981 du 31/07/2015).
QUEL STATUT : LMP ou LMNP ?
Il existe deux statuts de loueur meublé, celui des professionnels (LMP) et celui des non professionnels (LMNP).
• Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) est acquis si les 3 conditions suivantes sont réunies : l’un au moins des membres du foyer fiscal est inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés, les recettes annuelles retirées de cette activité dépassent les 23.000 € et ces recettes représentent plus de 50% des autres revenus d’activité du foyer fiscal.
• Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) s’applique si vous ne répondez pas au moins à l’une des 3 conditions précédemment exposées.
LES DIFFÉRENTS RÉGIMES DE FISCALITÉ
Quel que soit votre statut, deux régimes fiscaux existent :
Le régime micro BIC
Vous pouvez opter pour ce régime si vos revenus de l’année précédente ne dépassent pas 70 000 € pour une location meublée classique ou 170 000 € pour des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôtes.
Un abattement forfaitaire, correspondant à la totalité de vos charges, est directement appliqué sur vos revenus : 50 % pour les locaux meublés classiques (ainsi que les gîtes ruraux non classés « meublés de tourisme ») et 71 % pour les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes.
Les revenus tirés de ces locations sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Le régime réel
Le régime réel s’applique lorsque vos revenus dépassent les limites d’application du régime micro BIC ou lorsque vous souhaitez déduire le montant précis de vos charges, amortir votre bien et pratiquer l’imputation des déficits sur le revenu global sans limitation de montant.
Vous pouvez opter pour ce régime dès le début de votre activité ou indiquer à votre SIE votre souhait d’opter pour ce régime avant le 1er février de la 1ère année pour laquelle vous souhaitez en bénéficier.
Remarque : en fonction de votre situation (lieu et utilisation personnelle du bien loué), il est possible que vous ayez à payer la cotisation foncière des entreprises. Vous devez consulter le service des impôts des entreprises (SIE) du lieu où se situe le logement loué pour savoir si vous aurez ou non à régler cet impôt.
Le dispositif Censi-Bouvard permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en cas d’investissements locatifs meublés réalisés entre le 1 janvier 2009 et le 31 décembre 2018 dans certaines structures.
En cas de plus-values immobilières, elles sont imposées comme des plus-values privées pour les LMNP et comme plus-values professionnelles pour les LMP avec la possibilité de bénéficier d’exonération totale lorsque la moyenne des recettes tirées de la location au titre des exercices clos au cours des deux années civiles qui précèdent la date de clôture de l’exercice de réalisation de la plus-value n’excède pas le seuil de 90 000 € HT et d’une exonération partielle si ces mêmes recettes sont comprises entre 90 000 € HT et 126 000 € HT, à condition que l’activité soit exercée depuis au moins 5 ans.
Votre expert-comptable dans tout ça ?
En devenant loueur en meublé et en optant pour le régime dit de bénéfice réel, vous héritez d’obligations comptables et fiscales proches de celles d’une véritable entreprise. Avec une vision globale dans 4 secteurs d’expertise (comptable, fiscal, juridique et social), SECCA est à même de vous conseiller au mieux avant de vous lancer dans une activité de loueur en meublé. En fonction de votre activité, de vos revenus et de votre patrimoine, nos experts pourront vous indiquer le statut qui vous convient le mieux, afin d’optimiser votre fiscalité et la durée de vos amortissements.