Bail d’habitation : nouvelles obligations depuis le 1er janvier 2024

Bail d’habitation : nouvelles obligations depuis le 1er janvier 2024
Par Jérôme GUISLAIN
Les baux de location à usage de résidence principale (vide ou meublée) doivent respecter un modèle de contrat type. Celui-ci a été modifié par le décret n° 2023-796 du 18 août 2023, publié au JORF du 20 août 2023.
De nouvelles mentions sont désormais obligatoires dans les baux d’habitation conclus ou renouvelés depuis le 1er janvier 2024 :
Le numéro d’identification fiscal du logement (à ne pas confondre avec celui du propriétaire).
Le rappel du calendrier d’interdiction de location et l’indication du niveau de performance énergétique du logement.
I. Numéro d’identification fiscal du logement
Le numéro d’identification fiscal du logement est accessible sur le site internet www.impots.gouv.fr, dans l’espace personnel, à l'onglet "Biens immobiliers", puis « Détailler les biens ».
Ce numéro est composé de 12 caractères numériques qui commencent par le numéro de département du lieu de situation du bien.
Pour les logements en copropriété avec plusieurs lots (appartement, cave, parking), il y a autant de numéros d’identifiants que de lots de copropriété, mais seul celui de l’appartement doit figurer sur le bail.
Pour rappel, depuis le 1er janvier 2023, il est obligatoire pour le propriétaire de déclarer sur www.impots.gouv.fr, avant le 1er juillet de chaque année, les occupants des biens immobiliers. (Voir la fiche Althémis « Obligation déclarative des occupants »).
II. Niveau de performance énergétique du logement
1. Le paragraphe suivant doit être ajouté dans le bail à la suite de la consistance du logement, quelle que soit la note attribuée au logement aux termes du DPE.
« Rappel : un logement décent doit respecter les critères minimaux de performance suivants :
En France métropolitaine :
A compter du 1er janvier 2025, le niveau de performance minimal du logement correspond à la classe F du DPE ;
A compter du 1er janvier 2028, le niveau de performance minimal du logement correspond à la classe E du DPE ;
A compter du 1er janvier 2034, le niveau de performance minimal du logement correspond à la classe D du DPE.
En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte :
A compter du 1er janvier 2028, le niveau de performance minimal du logement correspond à la classe F du DPE ;
A compter du 1er janvier 2031, le niveau de performance minimal du logement correspond à la classe E du DPE.
La consommation d’énergie finale et le niveau de performance du logement sont déterminés selon la méthode du diagnostic de performance énergétique mentionné à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation. »
2. A partir du 1er janvier 2025, en plus de l’obligation déjà existante d’annexer le DPE au contrat de location, une clause du bail devra explicitement indiquer la classe énergétique du logement loué.
Pour rappel, jusqu’au 31 décembre 2024, c’est la consommation en énergie finale qui permet de déterminer la décence du logement, et non la lettre du DPE. Un logement est énergétiquement décent si sa consommation en énergie finale est inférieure à 450kwh/m²/an. Cependant, il n’est pas possible d’augmenter le loyer des logements classés F et G, entre deux locataires ou en cours de bail. (Voir la fiche Althémis « Performance énergétique : Cas des logements classés E, F ou G »).
III. Quelle conséquence en cas d’absence d’une mention obligatoire du contrat type ?
Bien que la loi ne l'indique pas expressément, les dispositions relatives à la rédaction des baux de location à usage de résidence principale (vide ou meublée) étant d'ordre public, les sanctions pourraient aller jusqu’à la nullité du contrat de location.
De manière générale, il convient d’être très attentif et de se faire assister dans la rédaction du bail, pour s’assurer d’y faire figurer toutes les mentions obligatoires et pour définir le montant du loyer conformément aux règles légales éventuellement applicables.